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Die Analyse vor dem Bauen

Hier finden Sie Auszüge aus der Analyse vom Architekturbüro Scherzer - Valent aus Graz

Vorwort

Die Versicherungsanstalt für Eisenbahnen und Bergbau plant in naher Zukunft die Erneuerung, der im Nordosten von Mariatrost situierten Gesundheitseinrichtung "Der Josefhof". Ausschlaggebender Grund dieser Entscheidung ist vor allem der bauliche Zustand der in den 70er und 80er Jahren entstandenen  Ensembles. Aufgrund des Alters der Gebäudeteile und der zergliederten Bauweise in Ziegel und Stahlbeton, vorwiegend 25-30cm dick sind die Erhaltungskosten stets gestiegen. Auch eine thermische Sanierung wurde bis dato nicht durchgeführt.

Einleitung

Der Gebäudekomplex "Josefhof" liegt auf einer flachen Hügelkuppe in freier
Aussichtslage, inmitten ausgedehnter landwirtschaftlicher Kulturflächen (Grünland,
Obstbaumbestand, Waldkulisse). Er ist in mehrere Bereiche gegliedert, welche sich
jeweils in den verschiedenen Trakten befinden. Dies sind die Vier Bettentrakte, der
Therapietrakt, der Küchenbereich und der Speisesaal, das Hallenbad mit Sauna, der
Eingangsbereich und die dazu angeordnete Villa. Sämtliche Trakte sind mit jeweils 2
bis 3 Geschoßen ausgeführt und teilweise unterkellert.
Die Erschließung der verschieden ausgerichteten Baukörper ist jeweils in einhüftiger
Bauweise realisiert.
An-, Abtransport und Lieferungen aller Art sind vom Osten her möglich mit direktem
Anschluss zur Küche und zu den Lager im Untergeschoss. Anschließend befindet
sich der PKW-Parkplatz mit ca. 70 Stellplätzen.
Zusätzlich befinden sich östlich noch drei Gebäude, etwa 120m entfernt. Diese sind
dem Josefhof zugeordnet und dienen ebenfalls teilweise für Therapiezwecke. Im und
rund um den L-förmigen Bau "Johannhof" sind derzeit Freizeit- und
Aktiveinrichtungen vorhanden, wie z.B. zwei Volleyballplätze, ein Tennisplatz, eine
Kegelbahnanlage und eine neu errichtete Bar, etc.

1. Neubau aller Bereiche

Die Möglichkeit der Bebauung einer Neuen Gesundheitseirichtung besteht auf den
Grundstücken südlich des Haideggerweges, welche im Besitz der VAEB sind.
Ausreichend Platz und die entsprechende Widmung dafür ist vorhanden.

Allgemeines:

Die barrierefreie Ausführung des Neubaus lässt sich einfach realisieren. Durch eine
entsprechende Kompaktheit des neuen Komplexes wäre nur ein zentral gelegener
Aufzug erforderlich.
Der neue Baukörper könnte auch sehr kompakt gehalten werden womit man die
Folgekosten geringer halten kann.

2. Sanierung der gesamten Anlage

Die Variante, das Objekt zu sanieren beinhaltet nicht nur die komplette Entkernung
der bestehenden Gebäude und die Erneuerung aller Bereiche, sondern auch Neubzw.
Zubauten die notwendig werden um das umfangreiche Raumprogramm zu
verwirklichen.

Allgemeines:

Eine barrierefreie Adaptierung des Bestandes gestaltet sich viel aufwendiger als bei
der Variante Neubau. Die jeweiligen Trakte sind auf verschiedenen Niveaus mit ca.
90 - 140cm Höhenunterschied somit müssten mindestens ein bis zwei zusätzliche
Hebeanlagen oder Treppenlifte errichtet werden.
Kosten die nicht ermittelt werden konnten sind jene, die anfallen um den Betrieb
während der Um- und Zubauarbeiten aufrecht zu erhalten. Oder Kosten für einen
provisorischen Betrieb in angemieteten Räumlichkeiten.

Sanierung im laufenden Betrieb
Um den Betrieb während der Umbauarbeiten aufrecht zu erhalten sind
wahrscheinlich mehrere Siedlungsmaßnahmen notwendig und man müsste eventuell
provisorische Unterkünfte herstellen oder es müssten auch andere Bereiche
temporär zur Verfügung gestellt werden. Diese temporären Bauten müssen auch
wieder entfernt werden. Kosten für diese Maßnahmen sind in den Schätzungen nicht
enthalten.

Sanierung mit Auslagerung des Betriebes
Ebenso sind Kosten für eine komplette Auslagerung des Betriebes über einen
Zeitraum von ca. 2 Jahren Herstellungszeit nicht berücksichtigt. Es müsste auch ein
adäquates Objekt gefunden werden mit ca. 5.000 m² Nettonutzfläche, um zumindest
die Bestandsfläche des Josefhofes auszulagern.

3. Neubau m i t Sanierung
Johannhof

Da im L-förmigen Gebäude "Johannhof" bereits einige Funktionen des Freizeit und
Aktivbereiches vorhanden sind und die Bausubstanz des Ziegelbaus im guten
Zustand ist, gibt es die Überlegung diesen zu sanieren und den Rest neu zu bauen.
Einige Bereiche des Johannhofes wurden bereits erneuert, diese könnten bestehen
bleiben.

Allgemeines
Die Kombination der Bebauung mittels Neubau und Sanierung des Johannhofes ist
sinnvoll, da die Kosten etwas geringer ausfallen als bei den anderen beiden
Varianten. Das zu bebauende Grundstück ist in unmittelbarer Nähe zum Johannhof,
was auch dafür spricht.
Da im Johannhof vor kurzem die Bar erneuert wurde, spricht auch alles dafür diese
zu erhalten. Es ist in naher Zukunft auch geplant die zugehörige Kegelbahn mit dem
Gastraum zu erneuern. Die Arbeiten dafür könnte man vorziehen da dies eine
Einnahmequelle darstellt.

4. Heizenergie

Es werden 2 Varianten der Lieferung bzw. der Erzeugung von Heizenergie in
Betracht gezogen. Zum Einen die Beteiligung an Projekten die sich in Vorbereitung
befinden und zum Anderen die Selbstversorgung.
Die Kosten dafür konnten aber nicht genau erfasst werden, da nicht geklärt ist,
welche Energieträger verwendet werden sollen.
Pauschal könnte man die Kosten für Selbstversorgung im Bereich um 100.000€
ansiedeln.

Beteiligung an Heizenergie bzw. Anschluss an Nahwärmenetz
Das Objekt soll an ein Nahwärmenetz angeschlossen werden. Die Realisierung
eines nahegelegenen neuen Projektes, durch einen Nachbar ist bis dato aber noch
nicht geklärt, wäre aber in Hinblick auf fehlende Energieversorger
wie Fernwärme oder Gas aus ökologischen und ökonomischen Gesichtspunkten
sehr zu begrüßen, da man mit der Biomassefeuerung einen CO2-neutralen Rohstoff
einsetzten würde und auch die umliegenden waldbewirtschaftenden Betriebe als
Lieferanten einbinden könnte (Nahversorgung).

 Herstellung zur Eigennutzung
Sollte die unter Punkt 5.1 angeführte Variante nicht möglich sein muss man auf eine
Eigenversorgung zurückgreifen. Die Anbindung an das Gas.- oder Fernwärmenetz ist
nicht möglich.
Hier wären ebenfalls mehrere Varianten anzudenken:
- Eigene Biomasseheizung (Brennstofflagerrung erforderlich)
- Ölfeuerung (Preisentwicklung des Heizöles nicht abschätzbar)
- Erdwärmeanlage in Kombination mit Hackgutanlage (vorb. geologischer
Möglichkeiten)

In allen Varianten ist die Einbindung einer thermischen Solaranlage vorgesehen.
(Diese Kosten sind in der Schätzung jedenfalls enthalten.)
In der letzteren Variante könnte der Großteil der Wärmeverbraucher als
Niedertemperatursystem ausgelegt werden und dadurch optimal über eine
Wärmepumpenanlage versorgt werden. Für die erforderlichen Hochtemperaturbereiche
(Warmwasser, Badewasseraufbereitung, etc.) könnte ergänzend
eine Biomasseheizung (Pellets od. Hackgut) zum Einsatz kommen.

5. H A U S T E C H N I K

5.1 Technische Ausstattung
Lüftung:
Mechanische Be- und Entlüftung sämtlicher Bereiche mit Kundenfrequenz (wie
Lobby, Restaurant, Wellnessbereich, div. Aufenthaltsräume)., sowie in sonstigen
Räumen wo es technisch erforderlich ist. (z.B.: Küchen, Technikräume etc.).
Die Luft wird vorgewärmt, vorgekühlt und in die Räumlichkeiten eingebracht. Die
Nachbehandlung erfolgt je nach Erfordernis im betroffenen Bereich.
Heizung:
Das Objekt soll an ein naheliegendes Nahwärmenetz angeschlossen werden.
Die Beheizung der Hotelzimmer und Nebenräumlichkeiten erfolgt über statische
Heizflächen, die allgemeinen Aufenthaltsbereiche sowie z.B. der Wellnessbereich
sollen über eine Fußbodenheizung beheizt werden.
Kühlung:
Die Kälteerzeugung soll über Kaltwassersätze erfolgen die in Technikräumen zu
platzieren sind. Die anfallende Wärme ist über Rückkühler abzuführen.
Grundsätzlich sind alle Bereiche mit Kundenfrequenz (wie Lobby, Restaurant, div.
Aufenthaltsräume, Büros etc.) zu Kühlen, sowie sonstige Räume wo es technisch
erforderlich ist. (z.B. Küche etc.)
Sanitär:
Bei der Errichtung der Sanitäranlagen ist im Speziellen auf die „Hygienerelevante
Planung“ lt. ÖNORM B5019 Rücksicht zu nehmen. Desweitern soll eine thermische
Solaranlage für die Warmwasserbereitung berücksichtig werden.

Mess-Steuer-Regeltechnik:
Die MSR – Anlage ist so auszuführen, dass sämtliche haustechnische Anlagen
gesteuert und zentral überwacht werden können sowie sämtliche Störmeldungen
entsprechend weitergeleitet werden können.

6. E L E K T R O T E C H N I K

Grundausstattung:
Verteileranlagen samt Leitungsnetze entsprechend ÖNORM ÖVE E 8001
Interne Subzähler für Energiebuchhaltung (Gesamt, Küche, Aufzug, Therapie, Kälte,
Lüftung, Schwimmbadtechnik)
USV Anlage für EDV-Technische Einrichtungen sowie Sicherheitstechnische
Einrichtungen
Sicherheitsbeleuchtung entsprechen ÖNORM ÖVE E 8002
Schalt- und Steckgeräte
Brandmeldeanlage in Vollschutzausführung nach TRVB S 123
Brandabschottungen für Elektroleitungen
Strukturierte Verkabelung der EDV technischen Ausrüstungen
Beleuchtungskörper an Decke/Wand (ohne Sonder- und Effektbeleuchtungen) zur
Einhaltung der EN 12464
Zentrale Beleuchtungssteuerung und Sonnenschutzsteuerung
Blitzschutzanlage gemäß ÖNORM EN 62305
Rauch und Wärmeabzugsanlagen
TV-Anlage
Gegensprechanlage Haupteingang / Rezeption / Therapiebereich
Behinderten-Notrufeinrichtung
Getrennt zu bewerten bei Erfordernis sind:
Kostenintensive Sonderbeleuchtungen
Beschallungsanlage
Alarmanlage
Videoüberwachungsanlage
Zutrittskontrollsystem

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